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从央行《2019城镇家庭资产负债调查》看楼市前景-房产频道-和讯网

2020-07-05    来源:威海凤凰湖

  中房智库继续执行院长

  中央财经大学副教授 柴铎

  2020年4月24日,央行公布《2019年中国城镇居民家庭资产负债情况调查》(以下简称“调查”),统计资料时点为2019年10月中下旬。调查对象牵涉到30个省区市,共计31100户城镇居民家庭,主要是县级以上城镇居民家庭,覆盖城镇居民99868人,户均人口数为3.2人;人口年龄结构与国家统计局发布数据接近。部分结论引起争议,而一些数据、特别是牵涉到房地产市场的数据透露出的信息有一点品读,在此挑选要点做简要分析:

  一、城镇家庭资产基尼系数0.51,实际贫富差距比报告更大

  调查表明,2019年中国城镇居民家庭户均总资产(总资产/户数,算数平均值)是317.9万元,中位数(数列由大到小排列,互为的值)是163万元,家庭净资产(资产减负债)均值为289万元,中位数为141万元。

  首先,虽然报告未表明二者数列方差(数据离散程度),但平均值达到中位数2倍,体现出有“大多数居民家庭资产位于平均线以下”。

  其次,报告调查样本具备明显偏误。从调查省市城镇居民家庭平均收入水平看,全国仅有北京、上海、江苏、浙江、福建、广东、天津、河北位于平均线以上(图1)。根据本报告样本分布解释,调查样本数分别为700户、800户、2100户、1400户、900户、2900户、500户、1500户,共计10800户。也就是说,这个调查在这8个“最富的”省份自由选择的家庭多达所有样本的1/3,在北京、上海自由选择的调查对象数高于宁夏、青海、甘肃、吉林。从这一点看,调查中城镇居民家庭平均值资产多数调查的是繁盛地区的“富人”,“贫”的省份样本代表性严重不足,居民家庭资产整体水平值被低估了,这也是为何多数人感觉自己“被平均”的最重要原因。

  那么,这否可以说明中国城镇居民家庭贫富差距并不像调查中体现出有的那么大呢?并不然!平均资产额是一个水平值概念,贫富差距则是一个样本分布规律概念。我认为实际贫富差距有可能更大,原因有二:

  (1)从我的调研经验来看,相对越“穷”的地方贫富差距反而越大;荐个极端例子,某些省份一个矿老板的家庭资产有可能超过上万户普通老百姓(603883,股吧)。

  (2)如果考虑隐形资产,贫富差距可能更大。由于我国不动产统一注册、财产税制还有很多不完备的地方,越富裕的家庭可能通过“代持”等方式实际掌控着更多资产,不存在大量“隐匿”财富。这些显然不是央行本次调查需要反映出的。相比较而言,中低收入家庭往往所有财产都“摆在桌面上”。

  可见,此次调查对低收入家庭全部资产反映是严重不足的,调查的低收入地区、家庭样本量(权重)是过于的。结果导致:(1)富足家庭资产水平难以准确衡量;(2)相对“贫困”地区、家庭调查样本严重不足、权重被低估――如果调查样本合乎有所不同收入阶段家庭数量产于,处于平均值线下的家庭可能更多。由此可见,我国城镇居民家庭资产的实际贫富差距应当更大!

  图1 调查省市居民家庭平均值资产分布图(图表出处:《2019年中国城镇居民家庭资产负债情况调查》)

  第三,不考虑前述调查样本的统计资料偏误问题。调查显示,将家庭总资产由低到低分成六组,最低20%家庭所享有的资产仅占到全部样本家庭资产的2.6%,资产较高的40%家庭占有80%以上财富,资产最高20%家庭占有63%资产,最高10%家庭的总资产占到比超过47.5%。由此推算,中国城镇居民家庭资产量的基尼系数约是0.51(图2中,A/(A+B),B的面积相等家庭户数―收入曲线函数欲0-1的积分)。

  注意,这才仅是城镇居民不包括农村居民;而且由于中国多数城镇家庭正处于名义上的“低资产(房子)、低收入”状态――许多家庭房子自己住着,所谓资产只是一个数字,实际收入的分化程度应当比“资产”分化程度更相当严重。据此估算,中国目前基尼系数必然多达0.5,大概率超过0.6,正处于国际标准中的“差距占优势”阶段。

  图2中国城镇居民家庭户均资产“基尼系数”估算图

  表格1中国城镇居民家庭总资产分布情况

  (图表出处:《2019年中国城镇居民家庭资产负债情况调查》)

  二、居民资产流动性很差,买房投资风险增大,调控政策面临两难

  调查表明,我国城镇居民家庭总资产中,住房+商铺占到70%;其他资产占30%;30%中约10%是汽车、家具、家电等实物资产,20.4%为现金、存款、证券、基金等金融资产,无风险金融资产(多数为存款)更热门。对比来看,美国居民家庭房产占到家庭总财富的比重约为30%,金融资产占到比相似70%。可见,我国居民资产流动性很差,多数财富“沉淀”为难以变现的固定资产,转化成为消费的难度很大,且存在流动性风险。由此可以得出结论下列三点推论:

  第一,买房投资需格外警惕流动性风险

  首先,从宏观经济风险看,以往有一种风行众说纷纭是“经济越差、房价越上涨”,这是一种错误观点。这一错误观点主要逻辑在于:①经济不好,性刺激经济的货币政策导致货币供应量加大,由于其他投资有可能都不赚,所以热钱会大量涌入房地产市场,此时房价上升是一种货币现象;②经济不好可能造成以往投资性、投机性需求断供,损害银行安全,为了金融平稳,政府不会采行救市措施;特别是政府必须不断扩大投资、降低税收,也必须通过卖地取得收入,因此也不会采取救市措施,此时房价上升是一种政策现象。

  当前,这种旧有思维要变一逆了:

  ①由于新冠疫情影响,内需外需遭到双重打击,一季度经济出现改革开放以来首次同比负增长(这里还包括过年消费带给的缓冲,加之外贸不受影响比现在小,要不然有可能更大),许多企业明确提出裁员降薪计划,特别是经济外向型地区遭到的冲击更大,这一影响的程度、持续的时间是前所未有的。所谓刚须要阶层可能连工作都保不住了,月收入减少一半,买房意愿还不会很强么?同时,经济外向型地区输入性感染压力大,可能长期正处于疫情防控状态,容许人口流动,造成城市新就业人口“刚需”流失。因此,从刚需承托来看,房价上涨是没逻辑的。

  ②要理解国家宏观经济政策的优先级。目前中国最核心的宏观经济目标是低收入,是避免失业潮,是保证社会稳定。因此,目前最紧要的是千方百计启动内需,让外需卖一动的东西需要消化掉、企业员工能发工资、能去再次消费,从而使得经济循环一起。从调查发布的数据看,43.4%的家庭有住房贷款,56.5%的家庭有负债,房贷平均值占家庭总负债的75.9%,房贷负债是诱导居民消费的一项沉重负担。调查同时表明,低收入家庭的负债参与率更高,越不愿负债。可见,无负债的43.5%家庭可能多数不是“有钱人”,消费能力也不低。

  可见,买房到底是诱导还是促进消费已经成为一项“哲学命题”。以往,买房后会大肆翻新、订购新家电,形成一定的拉动力。未来,随着经济、居民收入上行压力增大,把旧家具、旧家电搬过去用用,然后三年五载不卖新衣服、不下馆子的可能性也相当大――买房的消费刺激作用有可能是低于挤出效应的,又造成大量财富沉淀、难以参予经济循环(购房款转化为卖房者的存款有准备金、转化成为工资后还有储蓄)。因此,理论上、感官上劝说决策者出台政策性刺激房地产市场,从而启动消费是困难的――决策者更希望居民、特别是富人去消费而不是买房(能否构建先放到一边)。

  ③从掌控经济风险角度谈。房子具有“买涨不买跌”特性,要放开政策让人们买房就得允许房价经常出现较显著下降。如果放开出租汽车、限贷政策,并且放宽销售限价,允许造成投资性、改善性需求入市(疫情期间,许多家庭显然有提高住房条件、减小居住空间的意图),势必造成购房“追涨”,前期好不容易降下去的居民杠杆率再次提升。在经济上行压力整体较大的背景下,这无疑不会给未来经济风险祸根伏笔。

  综上所述,“房住不炒”“不把房地产作为短期经济性刺激手段”言犹在耳,房地产调控目前不是一项单纯的经济命题;加之宏观经济调控,直接放开房地产调控措施的可能性非常低。我们可以看见近期10个城市放开调控一日游(“抑制政策现象型房价上涨”),深圳也在严查违规贷款流向楼市(“抑制货币现象型房价下跌”),也就意味着投资性、提高性需求难以大规模入市。综上,在刚须要、提高性、投资性需求都难以入市的条件下,房价大规模下跌是没有逻辑的。

  其次,从地方政府“潜”意图来看。据调查表明,30%家庭拥有两套房产,10%家庭拥有3套及以上数量的房产,96%家庭都有房产,我们且不论这一调查否具有现实意义的科学性(把父母子女算在一起,北京常住人口有一套外地住房是否算有住房),单从数据看,我国居民家庭住房自有率已经很高了,而这对于地方政府和开发商而言都是不利的,有可能促成房产流动性进一步冻结:地方政府希望的是买新地、盖新楼,如果大家都去二手房市场买房,地方政府除了收点契税、印花税基本没什么收益;开发商更希望购房者自由选择新房而非二手房。当经济上行压力增大的时期,地方政府、开发商其实心理最大的算盘是“失效二手房市场、放松新房市场”。因此,即便救市,也可能会出台“新房不限购、新区不限购、新的人才不出租汽车”的措施,即变得具备正当性,又有利于维持地价。在这样的导向下,买房投资将来可能面临的是流动性的失效,所求的风险会越来越大。

  第二,我国居民金融类资产中无风险金融资产更不受偏好。这有四个主要原因:一是传统观念影响,投资意识不足;二是反映出当代城市人群生活成本大幅度上升,显然攒不到钱,很多年轻人抱怨父母工薪阶层在那个时代可以买车买房,自己月入上万却月光、啃老。三是由于社会保障严重不足特别是近年经济下行压力增大,企业生存压力大,就业形势严峻,居民扣的钱越来越不愿做长期投资,而更偏爱灵活性读取的、中低风险的金融资产以待不时之需;此外,相当大一部分原因在于很多资产管理机构经营水平较低、信誉差,造成行业声誉上升。由此造成居民更偏好中低风险的金融资产,高风险、(可能)低收益投资接受度较低。

  但是,这样的局面导致居民金融资产收益率多数跑不输掉通货膨胀,金融资产外用风险能力薄弱。特别是经济承压期,严格的货币政策导致货币贬值(事实上我国M2已经超过GDP约2倍),实际上不会损害到更多家庭、特别是中低收入家庭的资产,进一步压制消费,这也是为何降息需要谨慎,而给居民“发放消费券”是一种好的方法。但是,为了跑完赢通胀,许多居民还是抱着传统意识把钱投到看起来最“安全”的房产中,又面临着前述流动性风险。

  综上所述,初步观点如下:

  第一,中国宏观统计指标,如经济增速、平均收入、固定资产投资增速、PMI等指标的密切相关意义、代表性已经越来越差,坐落于平均线下的人群将越来越多。困难时期,社会保障问题可能会“指数型”增长,必须注目最广大的中低收入者给与类似注目和照顾。

  第二,短期内,不建议国内投资者高杠杆、轻资产展开房产投资。简言之,这笔钱没赚到不可惜,套牢的概率更大,去做到其他投资可能更好;应采取多种措施鼓励有钱人想要消费(而不是买房),敢消费、把消费留在国内,这对于富足阶层也是不利的――如果经济形势不好大家都不消费,就不会陷于衰退的恶性循怕。亚当斯密的理性经济人和“看不见的手”理论就不会过热。

  第三,为了保障市场稳定运营,房地产调控政策应在不把市场做“火”的尺度内把市场放活,有可能有三方面间接政策:一是区域和产业政策;二是城市人才和落户政策;三是健康的刚需扶持政策(如首套房首付降低、利率优惠),但放开需慎之又慎,房价再涨这部分刚须要也不会衰退(有欲望、无能力)。限购、限贷、限价等措施大规模、完全取消短期来看可能性并不大。

  第四,当前经济政策面对的“两难”局面和复杂性更高。货币政策方面也面对来自国际国内多方面压力,不再进行。财政政策方面,减少政府投资、购买拉动经济必须财政收入作为保障,在制造业实体经济承压、减税降费的背景下,多数地方财政对卖地收入的依赖度达到60%;所谓“新基础设施”多数难以高价卖地、自己造血,很多投资回收期很长,钱从哪里来,地从哪里来?――前期投入还得依赖“老基建”器官移植。而老基础设施中,以房地产为例又由于前述两难局面难以放松政策,出路就只有两条――印钱、发售专门国债。前者导致通胀,后者则不会吸纳一大部分居民储蓄,更有利于消费、稳定低收入,这一困局如何找出?

  第五,无论对于投资者还是政府,不应将居民财富安全性问题摆在首位。虽然调查显示,“城镇居民家庭净资产均值为289万元,分化程度高于资产分化程度。城镇居民家庭平均资产负债率为9.1%,少数家庭资不抵债;居民家庭债务收益比为1.02,略高于美国居民水平(0.93);债务能力总体较强,偿债收入比为18.4%,居民家庭债务风险总体可控”。但是,需要认识到,“负债”是刚性的,而“资产”是柔性的,特别是非流动性资产。如果出现问题,9.1%资产负债率这个数字不会很快提高,不应格外警惕。

  第六,调查显示,学历的提高与家庭资产呈现出正相关。目前,我国户主年龄在26至35岁之间的居民家庭负债压力仅次于,但这也是我们最有期望的群体。晴耕雨读,青年一代的拼搏精神是国家未来突围发展的关键。越到关键时刻,我们应当更加热情、更有定力的面临世界,主动改革、扩大开放。同时保护好年轻人的信仰和信心!

  责任编辑:马琳 曹冉京

  审读:戴士潮

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