联系电话

15094929042

当前位置: 首页 > 房产资讯

楼市初现寒意:连续两月30城二手房价格下跌楼市拐点出现?

2020-08-10    来源:威海凤凰湖

每经记者 包在晶晶    每经编辑 魏文艺    

今日(12月16日),国家统计局发布的《2019年11月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况》和《2019年1-11月份全国房地产开发投资和销售情况》表明,11月44个城市新建商品住宅价格环比上涨,33个城市二手房价格环比下跌,这也是倒数两个月超过30城二手房价格经常出现暴跌。

1~11月份,全国商品房销售面积达148905万平方米,连续6个月同比快速增长,且增长速度减缓;商品房销售额139006亿元,快速增长7.3%,增长速度持平;全国房地产开发投资121265亿元,同比增长10.2%,增长速度自4月份以来持续回升。

“按照2018年同期数据测算,2019年全年市场成交价多达15万亿沦为定局,未来将会创造相似16万亿的年度销售纪录。”中原地产首席分析师张大伟向《每日经济新闻》记者分析认为:“但投资经常出现放缓,调控影响下市场逐渐出现上调迹象,企业资金链有所严重不足。与此同时,楼市政策开启双向调控,人才政策小阳春出现,托底与盖帽重现。”

数据来源:国家统计局 制图:每经编辑 魏文艺

前11月商品房销售额13.9万亿元

前11个月,商品房销售面积148905万平方米,同比增长0.2%,增速比1~10月份加快0.1个百分点。商品房销售额139006亿元,增长7.3%,增速持平。其中,住宅销售面积增长1.6%、销售额快速增长10.7%,办公楼销售面积下降11.9%、销售额上升11.3%,商业营业用房销售面积及销售额分别下降14.1%、13.5%。

但房地产开发投资增速却经常出现回升。前11个月全国房地产开发投资121265亿元,同比快速增长10.2%,增速比1~10月份回落0.1%(其中住宅投资增速回落0.2%),并且增长速度自4月份以来持续下降。


数据来源:国家统计局

各地区的房地产投资在前11个月均经常出现不同程度的增长,但增长速度全线回落。具体看,东部地区房地产开发投资63770亿元,同比增长8.3%,增速比1~10月份回升0.1个百分点;中部地区投资25102亿元,快速增长9.7%,增速回升0.3个百分点;西部地区投资27455亿元,快速增长15.3%,增长速度回落0.4个百分点;东北地区投资4939亿元,增长8.9%,增长速度回升0.6个百分点。

易居研究院智库中心研究总监贤迈进告诉《每日经济新闻》记者:“研发投资数据反映了房企投资端的微调导向。数据充分说明固定资产投资及第三产业投资等发挥了较好的托底效应,在当前基建投资等还没有全面转好的情况下,研发投资数据有一点肯定,也反映了房企在房屋销售行情降温的预期下,依然对投资末端有较高的热情。”

数据来源:国家统计局

1~11月份,房地产开发企业房屋施工面积874814万平方米,同比增长8.7%,增速比1~10月份回升0.3个百分点。其中,住宅施工面积613566万平方米,快速增长10.1%。

房屋新开工面积205194万平方米,快速增长8.6%,增速回升1.4个百分点。其中,住宅新开工面积151447万平方米,快速增长9.3%。房屋完工面积63846万平方米,上升4.5%,降幅收窄1.0个百分点。其中,住宅竣工面积45274万平方米,下降4.0%。

资金层面,房地产开发企业前11个月做到资金160531亿元,同比快速增长7.0%,增长速度持平。其中,国内贷款23013亿元,增长5.5%;利用外资161亿元,增长57.5%;自筹资金52511亿元,快速增长3.7%;定金及预收款54482亿元,增长10.0%;个人按揭贷款24395亿元,快速增长13.9%。

“一方面资金面的数据其实远比太糟糕,今年以来增幅相对较平稳的,资金状况没有显著好转。另一方面也需要看到,房企的感受和市场数据感受并不一致,至少房企会指出当前资金面是显著放宽的,必须防止资金方面的各类新的压力。近期的房企动作方面看,减缓资金回笼和大力发债依然是广泛的作法。”严跃进续称。

数据来源:国家统计局

房企买地金额及面积同比双跌到

1~11月房地产开发企业土地购置面积21720万平方米,同比上升14.2%,降幅比1~10月份收窄2.1个百分点;土地成交价款11960亿元,上升13.0%,降幅收窄2.2个百分点。

对此,贤跃进分析指出,一般各地政府在四季度会积极供地,从而给土地市场的交易带给影响。从地价下跌的区域看,主要还是三四线城市的下跌动力更大,一二线城市的土地交易还是表明出有部分增长的态势。

张大伟则展示了一组由中原地产研究中心统计的数据,截至今年11月,一二线城市合计土地出让金额高达3.0285万亿元,而2018年同期为2.498万亿元,同比涨幅约21%。从时间上来看,一二线城市卖地金额提早一个月刷新了历史年度卖地金额纪录(2018年全年卖地金额2.87万亿元)。

前11月卖地金额超过千亿元的城市达13个,刷新历史同期纪录。杭州以2538亿元排在榜首,上海和苏州和分别以1666亿元和1656亿元位列二三位。

值得注意的是,最近部分热点城市的土地上海证券交易所供应有所增加,而市场分化也在土地市场有所反映,如拿地房企相对集中于在非民企、不同城市间的明显分化等。

新房价格环比上涨城市继续增加

11月份,44个城市新房价格环比上涨、21城暴跌、5城持平。与10月相比,11月新房价格上涨城市再减半6个,已经倒数6个月减少。一线城市中,北京、上海和深圳新房价格分别环比下跌1.7%、0.3%和0.2%,广州下降0.5%。31个二线城市环比下跌0.2%;35个三线城市上涨0.5%。

数据表明,11月份,唐山和银川的新房价格以环比涨幅1.9%领跑70城;一二线城市房价相对平稳,调控政策宽松的城市房价依然有所下行,其中以深圳最为典型。

数据来源:国家统计局  制图:每经编辑 魏文艺

“在楼市上行周期内,大部分城市之前的新建住宅容许签约房源逐渐释放,使得统计口径为网签价格的新房数据依然上行。而从数据看,大部分城市的新建商品房价格‘失真’,房价趋势要看二手房价格。” 张大伟指出。

二手房价格则体现出另一种情况:11月70个大中城市中,33城二手房价格环比暴跌、32城环比上涨、5城持平。

从国家统计局公布的历史数据来看,10月、11月倒数2个月超30城二手房价格下跌。而上一次出现同样情形是在56个月前,即2015年3月份和4月份。

张大伟认为,倒数两2个月多达30城市二手房价格上调,可以辨别楼市拐点已经出现。

融合10月份涉及数据来看,二三线城市新房、二手房都沿袭了涨幅回升或下跌。11月31个二线城市新房价格环比涨幅回升0.3%,而10月环比回落0.6%;35个三线城市新房和二手房11月环比涨幅分别回升0.1%和0.2%,10月环比回落为0.7%和0.4%。

数据来源:国家统计局  制图:每经编辑 魏文艺

58安居客房产研究院分院院长张波表示,“二三线城市的降温在持续,楼市调控的效果不断相加,预计涨幅回升的趋势在12月还将持续。”

对于一线城市,张波认为,“除深圳外,2019年下半年一线城市整体降温较明显,尤其是二手房市场的降温比2018年同期表现得更为明显。11月房价变化在一定程度上显示出有市场有触底反弹现象,同时不回避部分城市商品住宅的供应结构变化拉动了成交均价上升。但随着春节的邻近,市场整体购房需求量会增加,房价在岁末年初也很难都有的平缓。”

明年楼市还不会有“小阳春”?

进入下半年,各地频频实施的人才及落户政策带热了行业对楼市的预期。

张波向《每日经济新闻》记者展出了一组数据,“以汕头为事例,9月份公布新引进人才购房补助通知,符合条件的引进人才最低补助标准达到100万元。这一政策效应在11月获得蔓延,还乡客线上汕头找房活跃度环比上涨28.6%,成为热度最高的城市。同时吉林、大连等城市的咨询热度提升都与人才政策有关,通过限制落户政策,派发人才住房补贴,展开就业创业补助金等,这些城市更有了人才进驻,继而带动购房咨询量的减少。”

但事实上,大连等城市的房价在11月份并未经常出现大幅上涨。大连11月新房环比涨幅为0.2%、二手房价格与上月持平;11月发布了重磅人才政策的南京,新房价格环比下跌0.1%、二手房较上月仅下跌0.2%。

对此张波指出,“人才及落户政策推展楼市热度提高,但整体来看对房价的推动力相对有限。11月楼市总体趋于稳定,四季度房企的投资换挡和竞争力换挡依然在持续。随着年末返乡高潮的到来,回乡置业人群将带动城市热点切换,三四线城市将取得更多关注。”

“房地产调控最严格的时期已经过去了,未来大部分城市都有可能在人才购房、首套房信贷支持、公积金政策等方面释放有利于稳定房地产市场的政策。虽然当下房价上行城市占到比较大,但市场已现逐渐稳定的迹象。”

对于2020年会否经常出现今年同样的“小阳春”行情?张大伟认为,“2019年房地产市场平稳是主流,小阳春主要看政策。在‘房住不炒’的主基调下,政策严格幅度有限,未来楼市依然会在年15万亿~16万亿元波动。”

(镁刻地产原创,讨厌请关注微信号:meikedichan)

封面图片来源:摄图网