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中国楼市"冰与火"交响多空观点激辩

2020-07-06    来源:威海凤凰湖

2014年即将过半,楼市持续萎靡的成交量、不断传到的地方政府“救市”声音使新一波“拐点论”、“暴跌论”的争议愈发白热化。

除了日本野村证券、美国花旗银行、英国巴克莱银行、法国兴业银行等国外著名金融机构争辩楼市多空,国内地产大佬也经常出现预期分化。楼市未来前景如何?市场走势是V形、W形还是L形?业内共识是,短期内仍各不相同政策是否放开、中央否救市。

楼市多空观点论争

“这次楼市调整的周期将相当宽,现在才刚开始。”前天,SOHO中国董事长潘石屹对记者表示:“市场定价权就掌握在开发商手中,价格由成交量决定,未来6个月内不必关注价格,因为价格在僵持,但成交量再跌6个月,开发商会大幅度降价”。

看空楼市的知名开发商并不仅SOHO一家。4月底北京万科总经理毛大庆被传“全国楼市将上行”的看空言论;5月底潘石屹抛出“冰山论”;万通集团董事长冯仑6月也公开称,前几次楼市调整属于小周期,现在是房地产市场的大周期到了上升的阶段。

但楼市也从来少有悲观派。万科集团总裁郁亮公开驳斥了“冰山论”,认为从城镇化趋势和产品质量提升上看,房地产转入了“白银时代”后仍有相当大发展空间;保利地产副总经理余英一直是忠诚的看多派,认为楼市未来15年都没拐点;新房销售代理公司高策机构董事长陶红兵则指出,无论从土地成本还是从人口流动趋势看,现在的北京房价都是未来20年的低点。

观点与自身利益无以分

除了国内大佬对楼市走势的预期分歧,日本野村证券、美国花旗银行、摩根士丹利、英国巴克莱银行、法国兴业银行等国外知名金融机构也环绕中国楼市争论“多空”。

“对中国内地如此巨大的一个市场做出预测是非常困难的。”针对各大金融机构众说纷纭的观点,澳门大学政府与公共行政学系陈定定教授回应,境外的金融机构往往无法获得第一手数据,只能靠媒体转载及部分政府公开数据所获得的分析结果并不是十分精确,因此分歧较大也在情理之中。

全国房地产商会联盟执行主席顾云昌则表示,国外机构对国内市场理解程度认同不及国内业界,但旁观者清,有些问题反而看得更确切。

但也有业内人士认为,无论国内的房产商还是国外机构,其观点与其自身利益是捆绑在一起,难以分割的,比如长期看空楼市的潘石屹,本身并不涉及住宅业务开发,而冯仑的万通也归属于“非主流”的技术型开发商。

据理解,虽然投行等研究部都声称是独立国家机构,但服务于本公司旗下的基金和其他客户的交易是盈利大头,而一些外资机构和对冲基金都布局于中国楼市或股市,不乏期望通过新一轮市场调整获利;而多数开发商、代理的中介公司也都要通过销售房屋利润。

值得一提的是,无论是看空还是看多,各种预言中都将“政府动作”作为最关键的决定因素。

“如果政府使出救市,那U形声浪就有可能”潘石屹称,但救市将面对把楼市泡沫刮起大的风险,如果只是采行常规货币政策如降息、降准,则无法撬动大量市场需求,那这次低谷的时间将很长,“U”形很有可能成为“L”形。

■ 细辨派别

看空派

听“冰山”破裂的咔嚓声

国家统计局数据表明,今年6月,全国半数城市房价环比上调,一二手价格指数均经常出现了35个城市的下调,价格与成交量均现拐点,可以说道是两年来第一次出现这一现象。据此,一些业内人士指出,市场已经出现了加速调整的迹象。

事实上,早在今年2月,香港有媒体就分析称,中国楼市已经“听到了冰山碎裂的咔嚓声”。该评论文章提到业内多位地产大佬的观点为自己佐证,并且认为中国地产市场如果再不创建长效机制,将会同美国或者当年的日本一样,以惨烈收场。

随后,国外各大金融机构又集体抛出了楼市“暴跌论”。先是野村证券认为,住房市场的供应不足和开发商融资困难一起导致了楼市的加热。野村证券首席中国经济学家Zhiwei Zhang(张智威)认为: “中国楼市面临的仅次于危险是过度投资,房地产行业的痛苦调整不可避免。” 而法国兴业银行中国经济师姚炜近期也预计,此次房地产调整时间有可能比过去要长,且调整过后房价也会出现恶性声浪的情况。

看涨为首

历经风雨痴心不改

仍然有部分国外金融机构对此持悲观态度。比如,全球最大的英国巴克莱银行就依然坚决力挺中国楼市。“因为它太最重要,所以不能倒地。”该行分析称之为,中国房地产行业是目前中国经济的支柱行业之一,其本身再加带动上下游行业对中国GDP所做到的贡献接近于20%,以至于中国政府不会放任其“倒下”,而是会在风险经常出现时出手平稳市场情绪。

本月6日,世界银行《中国经济简报》的主要作者、高级经济学家司克礼也公开发表观点,认为中国楼市的降温目前来讲只是经常出现在部分市场需求不足、经济经常出现调整的二线城市,是一个区域性问题,而非周期性调整。不过他也警告说道,房地产等行业如果经常出现资本成本突变或融资困难,可能会造成经济活动大幅增加。

审慎为首

浅V?深V?

还有一派的观点较保守,他们既不认为归属于中国楼市的凛冬将至,也不否认“盛夏”已经过去。

目前,业内普遍认为市场的下行趋势已经确认,今年楼市‘V形底’的深度将取决于政府对GDP7.5%左右既定目标的执着度。如果7.5%的目标是一定要达到的,那么,今年房地产市场的“V形底”就会比较深,如果政府对7.5%目标的执着不那么反感,“V形底”就不会比较浅。

对此,瑞银集团策略师Kim Wright回应,中国的房地产市场“涨幅不会变得缓慢,但不会瓦解。”他认为,今年中国楼市的销售量增幅将不会减慢至个位数涨幅,而房价上涨幅度也会调整至0-5%之间。

而日本瑞穗证券财政分析师Alan jin也所持相似观点,“他们(政府)想看到地产市场的瓦解,但是也不希望它过热,因此尝试着确保平衡是他们所能做的最差选择。”

据IMF近期调查表明,包括中国在内,很多新兴市场国家中,房价和抵押贷款快速增长很快,去年中国的房价增幅为9%,有数迹象指出在中国的大城市房地产业存在短路现象。IMF全球副总裁朱民警告称之为,政府需采取措施,以应付泡沫破裂的风险。

本版采写/新京报记者 自曾晖 陈禹铭