联系电话

15094929042

当前位置: 首页 > 房产资讯

楼市观点:地价的理性回调是大概率事件-新安房产网

2020-07-01    来源:威海凤凰湖

2016年10月27日 10:11    来源:新安房产网    作者:本站

这次政策“组合拳”对于地价的上涨有一定抑制作用,地价的理性消息传递应该是大概率事件。



在这一轮政策密集实施中,大多数城市都是采取“出租汽车”和“限贷”政策,但实际上,对于土地拍卖的调控也是这轮政策的重要组成部分。尤其是今年以来,全国部分城市房价非理性上涨,其中很大一部分因素是土地价格攀升所致,每一块地王诞生都带动了周边房价快速上涨,其中部分城市楼面价上涨幅度甚至已经多达房价下降速度。因此,在地价、房价的轮动下跌之下,控制地价也沦为了这一次调控的重要目标。

早于国庆密集实施政策之前,部分城市就已经开始掌控地价。苏州是最早全面推行“缩地价”的城市,要求对上海证券交易所地块设置最高报价,对报价多达最高限价的,终止土地出让,竞价结果违宪。之后,苏州、南京调控再次升级,而合肥、杭州、郑州也相继第一时间。而在国庆屡屡出台的政策当中,大部分城市都明确提出要严控土地市场,涉及细则不尽相同。



土地调控政策通过细分,可以不属于以下几类:

第一类是直接容许地价。这其中分成两种,一种是采用“熔断”,例如近日武汉发售18宗地,首次尝试“熔断”机制,将溢价率掌控在100%以内;另一种是超过最高禁售时,现场摇号产生竞得者,例如南京、无锡等城市。

第二类是变相禁售。一般是在超过最低限价之后,竞配保障房、人才公寓面积等。例如福建、东莞、佛山等。郑州则采用“缩地价,竞房价”政策,在郑东新区、经济开发区土地出让时,当网挂报价多达50%溢价率,则采取“限地价,竞房价”,即地价确认,参与网挂的竞买人现场竞综合房价,综合房价报价低者为竞得人,实际上也是一种变相禁售。  

第三类是提高门槛。一方面是针对土拍中有所不同的溢价或者总价来规定相应土地出让金缴纳期限。例如杭州,当土地溢价多达100%,拒绝研发企业1个月付清土地出让金。另一方面,无锡、南京拒绝现房销售也间接提升了企业拿地门槛。  第四类是严查土地资金来源。最为典型的是上海和深圳。上海多部门将组成商品住房用地交易资金来源监管联合工作小组,积极开展土地交易资金监管工作。而深圳也拒绝允诺土地购买资金来源不属于研发贷款、资本市场融资、资管计划配资等。  

第五类是限定国企、央企不拿地王。实际在上半年地王频出之后,国资委等相关部门对央企、国企参予土拍电影做出过涉及要求。

具体来说,这些掌控地价的手段有优势也有缺陷。  

第一种“直接限价”我指出并不合理,其中非市场化因素太多。拍卖会虽有诸多不合理性,但从公平角度来说,要远高于“摇号拿地”。  

第二种“变相限价”实际上已经有很多城市在实施,最大的隐患是企业为了节约成本,很有可能在保障房甚至商品房建设方面偷工减料,出“次品”、出有“豆腐渣工程”。  

第三种“提升门槛”则把一些中小房企挡在门外,有点变相支持规模房企拿地。  

第四种“严查土地资金来源”目前只在少数城市实行,全国示范效应还过于。  

第五种“国企、央企不拿地王”,只能对掌控地王起到一定容许起到,对地价消息传递难以起到影响,另外,对于合作开发拿地则很更容易规避容许。  

总的来说,在早些出台土地调控政策的城市中,其政策实行效果并不明显。虽然“熔断”、“禁售”等措施一定程度减轻了当前土地市场短路情况,但“治标不治本”,例如9月苏州首场土拍就收金150亿元, 9宗住宅地块平均值楼面价超过2.2万元/平方米。另外,10月1日后出台新政的这些城市中,由于多数城市尚没有进行土地拍卖,因此,政策实际效果仍有待于观察。  当然,这次政策“组合拳”对于地价的下跌具有一定抑制作用。特别是上海、深圳作为全国土地市场的风向标,如果地价能够遏制住,甚至回升,对全国将具有重要的影响意义。至于土地价格能不能暴跌,主要各不相同未来两个城市热点土地拍卖结果、开发商手上的“子弹”多少,以及政府掌控地价的决意和政策落实状况。至少我指出,地价的理性消息传递应当是大概率事件!