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比海景房还大的买楼坑-房产频道-和讯网

2020-08-10    来源:威海凤凰湖

  撰文|蜜姐&编辑|楚琦

  昨天(7月3日),每经报道了山东乳山市海景房,二手房价格跌到返了10年前!

  一石激起千层浪,三个月前黑龙江鹤岗房价“白菜价”才刷屏,这么快又现重现一城市“卖房子的比卖菜的还多”。

  不过仔细去对比就会发现,乳山海景房的情况和鹤岗楼市还是有显著区别的。

  据媒体报道,乳山海景房二手房价格惨淡,较低的甚至还不如10年前,1800元/平方米就能搞定。但新的房价的价格却令人咂舌,八九千一平米,甚至有上万元一平米。

  乳山海景房新房价格的结实那是因为有外地一茬又一茬的韭菜们来接盘。

  但除了海景房,其实坑人的房子还不少,有的甚至比海景房更坑,连开发商自己都难以解套。

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  尽管乳山市二手房并非都是两千左右,但中国房产超市网看可以看见其二手房的价格在近5年平缓确实很大。

  2014年其二手房均价为2901.67元/平米,到2017年1月涨到了4073.2元/平米,但仅仅10个月后,跌到了3107.36元/平米,几乎是将近跌返了3年前的水平。

  图片来源|中国房产超市网

  现在有很多分析出来说,海景房不好:潮湿,医疗教育等配套设施差,入住率低等。但这些问题,其实10年前也不存在,为何现在其二手房价格才经常出现了“爆雷”呢?

  乳山海景房的现象其实并非孤例。其实它曾经也“爆雷”过,只是我们的记性太差,或理解不够,一茬一茬的韭菜才会接着往上冲。

  从早期的海景房、度假房、避暑房到近几年搞得轰轰烈烈的文旅地产,比海景房还坑的房子还真不少。

  文旅地产的概念说起来很洋气:文化+旅游+地产。它也可以说道是包罗万千,海景房、避暑房、度假房、特色小镇、主体公园配套商业及地产等等都可以跟它扯上关系。

  但文旅地产概念的创新和表面的热闹,并无法掩饰它投资的巨大风险。甚至有些项目,到现在开发商自己都难以解套,更别说当初买房的人想保值电子货币了!

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  说起文旅地产,开发商和中介能找出一万个理由告诉他你,他们的房子值得购买。

  典型的如旅游业的蓬勃发展。

  据国家统计局公布的数据表明,2018年我国国内游客出游55.4亿人次,是2008年17.1亿人次的3倍还要多。

  中国旅游研究院的数据显示,2017年我国国内旅游人数50.01亿人次,收入4.57万亿元,分别比上年快速增长12.8%和15.9%。

  这样的数据一抓一大把,这还是官方的数据,要开发商们宣传的数据那更是形势喜人。

  另一大典型就是对比发达国家,我们的文旅地产发展潜力还非常大。

  严格来说,这些说法都没问题。但文旅地产有前景,你未必能赚,反而倒是赔钱的几率挺大的。这就只不过股市长期是上涨的,但大部分散户却是赔钱的。

  尽管A股这些年被大骂惨不忍睹了,但相比上证指数90年代最低点95点,长期看涨的判断是没问题的。它从诞生之初到如今,那也是平均值年化回报率高达12%左右,只能你拿到这12%的收益了吗?!

  栽倒在文旅地产的大咖级玩家本身就不少。

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  想必有不少蜜姐,对去年11月初李亚鹏负债4千万纳吉上官司的新闻还有些许印象。而李亚鹏就是一个栽倒在文旅地产上的明星。

  虽然不少人将次归结李亚鹏缺少经商头脑,不过这种说法太过片面。

  2012年,李亚鹏开始投身旅游房地产,号称投资“32个亿”在云南丽江做起了“雪山文苑”项目。彼时他还是天后的老公,无论是资金还是人脉都可以说道是大咖级玩家。

  各路明星站台不说道,还传出不少明星更是提早“下单”。

  去山东乳山的外地看房团们,在一路开发商和中介的洗脑和获取优质免费服务中,欣喜若狂,即便是以高出二手房房价两三倍的价格卖海景房,还感觉要拼手速,马上卖!买到就是赚到到!

  而明星们当初在李亚鹏文旅地产的各种发布会上,恐怕其兴奋的心情不比山东乳山的外地看房团们少半分。

  在做韭菜这件事儿上,其实大家挺公平的:坚信自己比别人幸运,抓住了暴富或占便宜的机会,至于到底卖的什么不重要,买了再说吧。

  李亚鹏投身文旅地产的结局是:5年,签署4千万,惹上官司,被舆论打上“老赖”的标签。

  更著名的例子要数前首富王健林曾经在全国圈地运动式建构“万达文旅帝国”,期间当然原因种种,不过最终的结局很明显:王健林退出了很多小目标,将这些文旅城纷纷转卖了。

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  山东乳山的海景房,早在2013年就曾“爆雷”过:银滩经常出现了一座座的烂尾楼。

  而往前看,媒体梳理发现2007年-2010年,乳山房地产业发展达到顶峰。2007其房地产投资35亿元左右,比上年增长116.05%,此后一直高位运营,2010年房地产业已完成投资33.1亿元。

  然后就没有然后了,《乳山市年鉴》里面不再发布其年度房地产销售面积和金额的“喜人成绩”了。

  其实文旅地产(度假房、特色小镇、主题公园地产等)也有这样一个过程,只是在全国范围,这样的统计资料和实际情况,更无以做到。

  据国家旅游局的数据表明,文旅城高歌猛进最显著的是2012年―2014年。年均新增项目近2200个,平均值增速超过了83%!当然2015年和2016年虽增速放缓,但上马的项目也是在一千左右徘徊。

  据国家统计局数据,累计2014年底我国文旅地产项目7965个,其中大型在购项目589个。这些在购项目平均存量达2043套,按平均去化速度12套/月计算出来,已完成存量去化需要14年时间!

  而据RET睿意德中国商业地产研究中心的数据显示,2014年―2015年,我国文旅地产的卖点主要大家非常煮(楼盘)俱的:山地、湖滨、滨海、高尔夫、温泉等。

  关于文旅地产的风险,其实并非新鲜事儿。比如,从2016―至今,诸如“警惕特色小镇沦为假小镇真地产”的警告声不绝于耳,只是很多人充耳不闻、视而不见罢了。

  文旅地产的热浪依然减,据《观点指数・2018中国房地产行业发展白皮书》表明,截至2017年底,我国文旅地产项目已约14269个,增速高达60%。

  尤其是城市人口净流出型的城市,其文旅地产项目通常又在很远的郊区,缺少基本面的支撑,买到就被套到的情况将并不少见。

  其中烂尾的不用蜜姐一一列举,坚信很多蜜友能在自己的老家或所生活的城市找到活生生的例子。

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  防止被割韭菜的方法其实不难。只是不少人更不愿坚信精彩经商的神话,而非苦哈哈地赚钱方式。

  以山东乳山为例,现在接盘的主要就是外地看房团:免费接送,堵塞洗脑。但看房的人可不这么认为:卖不买不重要,就当免费旅游。

  但现实生活已无数次教育我们:免费的三高。

  开发商和中介们早就研究了一套让你买房的话法术。尤其如果你本身就信仰买房经商,这事儿做一起就更加轻松了。

  买房是投资,不是卖白菜,太兴奋不妨给自己一个冷静期。

  机不可失时不再来,但买房这事儿,尤其是现在楼市调控依然严格的情况,你能丧失的机会远远大于你有可能上当的概率。

  几十万上百万都要舍不得投入,何必舍不得几千上万的交通费用,自己亲自跑完一两趟了解确切实情。

  捡了芝麻扔了西瓜的例子,在投资上尤为显著。比如很多人用血汗钱买年华收益率10%及以上的互金产品,结果几万、十几万、几十万甚至上百万的本金都拿不回去了。

  当然,最差的还是自学点投资理财的常识,在这个经济社会,人人都需要补课。你偷懒不上课,总有人“勤奋”地让你交学费。

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  今日词汇:去化率

  去化率:即销售率,所指某一特定时期内某产品的销售量占总量的百分比。如某房产项目的去化率=销售套数/总套数。

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(责任编辑:张洋 HN080)