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观点意见:对当前楼市形势要有个准确的判断

2020-07-06    来源:威海凤凰湖

观点意见:对当前楼市形势要有个准确的辨别

时间: 2014-07-16 17:35:46

   来源: [ 观点地产网 ]

楼市泡沫幻灭是否不会造成房地产暴跌,既各不相同有所不同的地方楼市泡沫吹大程度,也取决于政府对楼市调整的介入程度。

  引荐语:现在最紧要的问题,并非要对我国楼市的周期性调整争出什么结果,而是先要对当前楼市形势有个精确的判断。如此,政府才有可能做出准确决策,并找到真正化解当前楼市危机的有效政策,进而将房地产周期性调整的风险及成本降到低于限度。

  易宪容 近来,随着国内部分城市楼市价格开始回落、住房销售衰退、地方政府土地交易增加,不仅各地方纷纷加快放开楼市调控,而且市场对楼市形势之判断及争辩更是十分喧嚣。无论是对楼市形势的争论, 还是一些地方政府悄悄放开楼市调控政策,如果不是车站在现实基础及经济的内在逻辑法则上来思维,那么调控放松不可能收到效果,相关争论不会误入歧途。

  当前不少地方政府变着法儿放松楼市调控政策,楼市限购政策在多地已悄然“放开”,

  “低首付”、“特价房”等刺激性营销方式频现,江苏《常州日报》近日更在头版头条方位登出一篇《我市目前已到购房好时机》,且标题以超大字号标出。所有这些,当然是希望能促使房地产市场复苏。但不知这些地方政府官员想过没,在过去十多年房价一路高歌上涨时,那些调控政策起了多少作用?既然那时候“亢奋”的房价并没有因为调控政策实施而回归理性,那房价暴跌时调控政策放松又能有多少作为呢?更何况,当前楼市价格调整、销售衰退,完全是市场因素使然,而非政策调控的结果。

  至于那些重弹的老调,什么住房市场对国民经济是如何最重要、对居民财富占比是如何低,所以对当前楼市的持续下滑,政府可以采行全面中止限购,转录投资性住房需求的方式,让楼市新的活跃一起,则无异于使我国房地产市场回到十多年前的老路上去。这些政策行为及救市言论,既没现实基础,更没经济上的内在逻辑。

  须知,造成当前楼市调整最为显然的原因,是金融市场条件发生了根本性变化。即互联网金融爆炸式的增长导致市场融资成本全面下降及信用风险的减少。不仅住房市场无法再获得低成本融资,银行也改变了对楼市风险的了解及预期,所以银行主动收缩了对楼市信贷。而地方政府调控放松是会改变当前银行这种选择的。

  而以往十几年的经历证明,以投资性需求造成的经济繁荣,一定会造成极大的泡沫。如果在这种泡沫分解过程中同步提升了生产力,即使泡沫破灭,同样会让经济陷入困境,但不久还是不会复苏,如19世纪美国和英国的铁路泡沫及2000年的网络泡沫。反之,如果这个巨大泡沫仅是以过度的信用扩展在相当严重延误未来,仅是恶性的财富转移,那么这种一段时间兴旺的结果只能是泡沫破灭、经济茁壮忽然中止及衰退,除了给整个社会经济导致极大的波动与伤害,会有别的。如上世纪九十年代日本泡沫经济的破灭及2008年美国的房地产泡沫破灭乃是如此。

  现在还有一种似乎被广泛认可的观点,当前中国房地产市场调整既不同于2008年的美国,也不同于二十年前的日本,中国楼市所处阶段是调整期,但不会暴跌。这样的话相等没有说道,根本就没有证明什么事情。世界上根本就没两片相同的叶子,岂能有个完全相同的重大事件?从任何一个角度来比较,中国房地产市场当然可以寻找许多与美国和日本有所不同的东西。可是,从历史经验来看,为何金融危机不会一次又一次的发生?就在于每一次金融危机所表现的形式、所所致的原因都是各不相同。也正因为这种有所不同,绝大多数人往往都是每次金融危机的事后诸葛亮。再说,面临系统性风险的爆发,人类的理性都是受限的或无法预测的。还有,尽管不同国家的房地产泡沫幻灭或金融危机愈演愈烈的导火索不同,但有一条是相同的:如果以过度的信贷扩张刮起大的房地产,其泡沫破灭就是必然的,而且这种房地产泡沫幻灭一定会造成金融危机及整体经济的衰退。这是经济学的内在法则,没哪个国家可违背。

  因此,现在最紧要的问题,并非要对我国楼市的周期性调整相争出什么结果,而是先要对当前楼市形势有个精确的判断。只有这样,政府才有可能做出准确决策,并寻找真正消弭当前楼市危机的有效地政策,进而将房地产周期性调整的风险及成本降至低于限度。

  以笔者管见,对当前楼市的基本判断,至少应建立在以下几个基点上:

  首先,我国楼市仍是个投资投机为主导的市场,这不仅在于20%以上的城市家庭持有人两套以上住房,而且在于当不少城市的住房销售急剧下降时,其价格则不下调。在这样的市场上,住房投资者开价一定低于住房消费者,绝大多数住房消费者显然没缴纳能力转入。房地产开发商所谓的“刚性需求”及“提高性需求”基本上都是无效需求。如果期望以调控放开而不调整价格,要释放这些住房需求根本不可能。

  其次,以信贷过度扩张推展的住房投资市场是不可持续的,要让这个市场回到身体健康发展道路,由投资向消费转型是必然的。但在这转型过程中,或住房市场周期性调整过程中,住房供求关系会相当严重流失。面临这种流失,不能通过价格不断地回归理性才能让住房消费市场需求释放,人为地介入,结果只能南辕北辙。现在各地房地产市场最大的问题就在于房地产开发商、地方政府及住房投资者不愿意接纳这种市场的转型及调整,总想以人为意志来对抗市场内在法则。这种观念不改为,住房市场周期性调整的风险及成本将大增,房地产崩盘的概率也会上升。

  复次,任何住房市场价格及政策调整都是一场根本性的利益博弈过程。如果不需要厘清这些利益关系,同样也无法准确辨别楼市基本形势。

  总而言之,楼市泡沫幻灭否不会导致房地产暴跌,既各不相同有所不同的地方楼市泡沫刮起大程度,也各不相同政府对楼市调整的干预程度。对楼市的周期性调整人为干预越多,房地产暴跌的概率就越高。

  (易宪容 作者系中国社会科学院金融研究所研究员)


(审校:劳蓉蓉)

(审校:劳蓉蓉)